2024年3月，以苏州市计划研究出台公共收益相关管理办法并将昆山市作为全省首个试点地区为契机，昆山市政府印发了《昆山市规范物业管理行为提升物业服务水平专项行动工作方案》（昆政办发〔2024〕23号），将“规范公共收益管理强化收支公开”作为十项举措内容之一，正式启动试点和《细则》起草工作。
本《细则》的制定，旨在加强公共收益资金管理，规范物业管理区域公共收益的归集、使用和管理，解决公共收益收支不公开、账目不透明、列账不规范、真实性质疑和小区共有资产流失等问题，切实保障居民对公共收益的知情权、使用权、收益权，促进物业管理区域的长治久安。
公共收益管理原则
公平公开
专户存储
业主共有
共同决策
政府监督
*任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
公共收益的获取
一、什么是公共收益
本细则所称公共收益，是指利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益。其来源一般包括以下内容：
（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；
（二）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；
（三）利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；
（四）公共收益利息收入；
（五）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；
（六）其他依法属于全体业主的收益。
二、公共收益的获取
应当符合法律法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
前期物业管理阶段，公共收益应当按照《前期物业服务合同》约定的范围、标准获取。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，应当经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后依法开展。利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。
公共收益的管理
一、公共收益管理单位
业主大会成立前：物业服务企业可以根据前期物业服务合同约定代为管理公共收益，物业服务企业是公共收益管理单位。
业主大会成立后：业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。
二、公共收益的管理
公共收益管理银行与公共收益管理平台共享数据，共同承担管理平台维护、升级费用，通过管理平台实现收益资金的开户、归集、划拨、对账等功能。管理银行指派专员配合物业主管部门开展线上、线下的账户监管、业务指导工作。
公共收益的使用和监管
一、公共收益的用途
公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于以下内容：
（一）业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会成员的工作补贴，业主委员会专职或者兼职工作人员的工作经费；
（二）对公共收益的代理记账和审计费用；
（三）共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造费用，但物业服务合同另有约定的除外；
（四）购买房屋、电梯等综合商业保险；
（五）抵扣物业服务费用或公共能耗费用等合法支出；
（六）物业管理方面的其他需求。
前期物业管理阶段，按照有关规定，物业服务企业可以将公共收益按年度补充住宅专项维修资金。
公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
二、公共收益的监管
1、建立公共收益使用报告制度
公共收益管理单位在公共收益使用前后，应当向居（村）民委员会报告。
业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益事项的，业主委员会根据授权决定公共收益支出的，应当及时向居（村）民委员会报告。
2、完善公开公示制度
物业服务人或者业主大会授权的业主委员会应当签订公共收益经营管理书面合同或者协议，并在签订之日起七日内，在小区显著位置和“昆物通”公示，公示期不少于三十日。
公共收益管理单位，应当每月与银行核对公共收益账目，并在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益信息在小区出入口、公告栏、单元门厅等显著位置和“昆物通”公示，公示期不少于三十日。
3、公共收益的审计
公共收益管理单位应当聘请第三方审计机构于每年一季度末前，对上一年度公共收益的收支情况进行财务审计。业主委员会作为公共收益管理单位的，还应在任期届满前，对其管理的公共收益的收支情况进行审计。物业服务企业作为公共收益管理单位的，还应当进行物业服务合同期满的财务审计。
审计工作接受属地政府的指导和监督。
4、公共收益管理单位的移交
物业服务人是公共收益管理单位的，应当在前期物业服务合同或者物业服务合同终止之日起十五日内，将公共收益及相关资料移交给业主委员会。
依法成立新一届业主委员会的，上一届业主委员会应当在十日内，将公共收益及相关资料移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满、成员集体辞职等原因不能正常履职，且未能换届成立新一届业主委员会的，上一届业主委员会应当在停止履行职责之日起十日内，将公共收益及相关资料移交给居（村）民委员会代为管理。
其它规定
1、因不可抗力等原因造成物业灭失或者其他情形需要对公共收益进行结算的，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
法律法规另有规定的，依照其规定。
2、挪用、侵占公共收益的，由物业主管部门、属地政府根据《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规予以处理，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。
按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。
业主发现业主委员会、物业服务企业、记账机构有违反本物业服务项目《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定的行为，业主可以向属地政府、物业主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
3、物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责的，参照本细则执行。
4、非住宅物业公共收益的使用和管理，可以参照本细则执行。
5、本细则施行前，业主委员会、物业服务企业已在银行开立账户管理利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的，业主委员会、物业服务企业应当按照本细则规定在管理银行完善账户开户资料或者办理相应变更手续。
公共收益管理单位应于2025年4月1日前，将属于全体业主的公共收益资金全部打入按照本细则依法开立的公共收益管理账户。
《细则》实施时间规定
自2025年3月1日起实施
