各有关单位：
为加强住宅专项维修资金使用管理，维护维修资金所有权人合法权益，保障电梯、消防等共用设施设备使用安全，根据《江苏省物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》等规定，现就使用住宅专项维修资金应急维修电梯、消防设施有关事项进一步明确如下：
一、电梯消防维修可以通过应急程序申请维修资金
《江苏省物业管理条例》第七十六条规定，发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
二、住宅专项维修资金应急使用流程
（一）应急维修电梯的使用流程
1. 制定应急维修方案。电梯应急维修前，物业服务企业应及时将应急维修事项告知业主委员会和社区，并在显著位置就专项维修资金将用于电梯应急维修事项进行公告。公告同时，物业服务企业负责拟选维修单位，并由其制定电梯应急维修方案（附件1）报市住建局，市住建局受理后出具“电梯维修方案技术审查工作联系单”（下称联系单，见附件2）
2. 技术审查。物业服务企业凭联系单、维修方案、维修预算至江苏省特种设备安全监督检验研究院昆山分院（下称省特检院昆山分院）申请电梯维修方案技术审查。维修单位对维修方案的正确性、合理性负责，省特检院昆山分院按照相关法规对维修方案进行技术审查，必要时应当进行现场核查。
3. 实施维修。根据修改完善的维修方案，实施电梯应急维修。根据规定，凡属电梯大修的，必须由省特检院昆山分院出具检验报告书。
4. 验收。由物业服务企业组织社区、业委会、相关业主代表、电梯维修单位、电梯维保单位、省特检院昆山分院、物业管理科共同对电梯维修工程进行验收。
5. 审计。维修资金申请主体聘请具有甲级资质的第三方审价机构对维修费用进行审计。电梯维修单位应将电梯维修更换的主要部件交由市住建局封存，封存的部件作为决算审计的依据。
6. 请款。物业服务企业按照决算审计金额至市住建局房屋维修资金管理中心请款。
（二）应急维修消防设施的使用流程
1. 提出消防应急维修申请。物业服务企业或业主委员会向市住建局提出物业管理区域消防设施维修申请，市住建局发函至消防大队，消防大队派人现场踏勘并对现场检查情况明确意见后函复市住建局。根据复函内容启动消防应急维修流程。
2. 消防检测机构进行技术认证。市住建局从江苏消防网上公布的具有相应资质的第三方检测机构中抽签选取一家机构，并联系其至现场进行定量检测（附件3），确定消防应急维修方案。
3. 第三方服务机构代理服务（金额超过50万的需聘请第三方机构进行代理服务）。市住建局根据消防检测机构提供的维修方案、工程量，通知消防维修主体单位通过抽签形式确定第三方代理服务机构负责标底制作、招标、监理服务。
4. 实施维修。根据消防应急维修方案由施工单位实施维修。
5. 消防验收。维修结束后由第三方服务机构组织业委会、社区、消防检测机构、施工单位、监理单位等共同验收，消防检测单位出具检测报告。
6. 审计。维修资金申请主体聘请具有甲级资质的第三方审计机构进行竣工决算审计，消防维修单位应将消防维修更换的主要部件交由市住建局封存，封存的部件作为决算审计的依据。
7. 请款。物业服务企业按照决算审计金额至市住建局房屋维修资金管理中心请款。
三、电梯消防应急维修检测费用支出
（一）电梯应急维修检测费
电梯应急维修检测费用从维修资金中一并拨付。
（二）消防应急维修检测费
1. 物业服务企业对消防设施设备无日常维保的，消防应急维修检测费由该物业服务企业承担。
2. 物业服务企业正常维保、有维保台账的，消防应急维修检测费在申请维修资金中一并提出。
3. 物业服务企业接管项目时消防设施已不能使用的，检测费用在维修资金中统筹支出。
四、加强物业服务合同备案管理
在二级市场物业合同备案提交材料中，增加电梯、消防维保合同、维保费支付发票、物业承接查验资料。
合同备案情况每年通报一次，不备案的物业服务企业列入年度诚信考评“黑名单”。
附件：1. 电梯应急维修方案
2. 电梯维修方案技术审查工作联系单
3. 消防维修技术审查工作联系单
昆山市住房和城乡建设局 昆山市市场监督管理局
昆山市公安消防大队
2018年9月13日
